Vous êtes de plus en plus nombreux à vouloir posséder un bien immobilier à l’étranger. Les raisons sont multiples et peuvent représenter le rêve d’une vie nouvelle pour la retraite ou bien un simple investissement locatif de type Air BnB.

Les pays les plus en vue sont généralement les plus proches culturellement de la France : L’Espagne, et le Portugal. De plus, les prix de l’immobilier sont parfois bien plus attractifs que ceux pratiqués en France.

Attention toutefois à la fiscalité du pays convoité. Elle peut être parfois complexe à comprendre.

Reste à savoir comment financer cette acquisition.

Tant que vous achetez en Europe, la notion de taux de change n’intervient pas. Si bien que si vous empruntez en France vous maîtrisez parfaitement le coût de l’emprunt qui reste historiquement faible grâce aux taux d’intérêts particulièrement bas.

Si vous ne disposez pas du cash nécessaire, plusieurs choix de financements s’offrent à vous :

A- Financement du bien par une banque locale du pays visé:

Attention bien souvent, pour les non-résidents, l’apport attendu est assez élevé, il peut grimper à 50% du montant de l’acquisition. De plus, la banque demandera une garantie réelle sur un bien déjà présent dans le pays visé. La domiciliation des revenus est un prérequis.

B- Financement par une banque étrangère qui est présente sur le territoire français.

Là aussi, l’apport est relativement conséquent. Toutefois, la garantie exigée par la banque s’appuiera sur un bien situé en France, libre d’hypothèque. La domiciliation des revenus est un prérequis.

C- Financement du bien par une banque de réseau française.

Autant le dire tout de suite, elles ont peu d’appétence pour ce genre de projet. Les raisons sont nombreuses, la première étant la garantie du prêt. En effet, les banques françaises ne peuvent hypothéquer un bien situé en dehors du territoire français. La méconnaissance du marché immobilier situé à l’étranger est aussi une des raisons pour justifier les refus de prêts. Seules quelques rares banques frontalières peuvent parfois assouplir les critères évoqués ci-dessus.

D- Financement par le biais d’un prêt hypothécaire.

L’emprunteur possède un bien situé en France dont la valeur marchande est certaine et libre d’encours, la banque applique une garantie sur ce bien. Cette solution est la plus fréquente et la plus sûre pour l’établissement bancaire. Attention, la banque limitera le montant du prêt à hauteur de 70% de la valeur du bien (en fonction des typologies des biens et de sa situation géographique, cela varie entre 50% et 80%). Aussi, à défaut d’avoir le complément du financement en cash, il faudra impérativement que l’emprunteur mette en garantie un bien dont la valeur est suffisamment élevée pour couvrir 100% de l’acquisition ainsi que les frais annexes

Exemple :

Monsieur et Madame T. louent depuis des années une maison en Espagne proche du berceau familial. Ils ont décidé de franchir le pas après avoir trouvé une belle demeure à vendre qui deviendra leur résidence secondaire (400.000€). Propriétaires de leur résidence principale (sans encours) en France, d’une valeur marché de 650.000€, M. et Mme T. n’ont pas trouvé de banque de réseau acceptant de financer leur projet, malgré un reste à vivre assez confortable. Il faut dire que les clients ont acquis un bien immobilier (300.000€), il y a moins de 3 ans, dans le but de faire un investissement locatif défiscalisant sur 15 ans et qui a impacté leur capacité d’emprunt.

LES MAITRE-FINANCEURS se sont adressé à une banque spécialisée dans le prêt hypothécaire.

LES MAITRE-FINANCEURS  ont effectué une étude patrimoniale complète qui a permis de proposer aux clients un prêt hypothécaire mixte (in fine sur une période de 7 ans puis amortissable sur 8 ans) sans abondement obligatoire. Cette durée est justifiée par la volonté des clients de revendre le bien locatif défiscalisant d’ici 6 à 7 ans. La vente de ce bien servira à rembourser par anticipation 50% du prêt hypothécaire.

Prêt hypothécaire : 70% de 650.000€ : 455.000€

Mensualité : 750€/mois

Durée : 10 ans

Résultat, les clients ont pu acheter leur résidence de rêve en Espagne tout en ne réglant qu’une modeste mensualité.

E- Financement par un prêt Lombard.

Voici une autre solution dont la souplesse est souvent louée par les emprunteurs. Ce prêt, de type in fine ou amortissable, est un prêt immobilier. Cette fois-ci, la banque s’appuiera sur le nantissement de l’épargne du client. La banque vous accordera un prêt à hauteur de 80% de l’épargne nantie. Parallèlement l’épargne (bloquée par le nantissement) est placée sous forme de d’assurance vie ou tout autre produit de rendement.

F- Le financement par portage immobilier (vente avec faculté de rachat ou réméré)

C’est aussi une solution qui offre à l’emprunteur un vaste champ d’affectation de la trésorerie ainsi externalisée

G- Le prêt sur gage.

Vous êtes possesseur de véhicules d’exception, d’objets de collection dont la valeur est reconnue sur le marché de l’art, vous pouvez prétendre au prêt sur gage. C’est une autre forme du portage immobilier. L’idée principale est de dégager de la trésorerie à partir d’un bien que vous possédez.