clientèle patrimoniale - solutions financières spécifiques
Portage immobilier (réméré, avance sur vente…)
Mécanisme juridique peu connu et peu utilisé, le portage immobilier ou vente avec faculté de rachat (réméré) est la seule solution qu'il est possible de proposer lorsque les recours aux concours bancaires sont épuisés. Sa mise en place résulte des articles 1659 et suivants du Code Civil qui vont garantir au vendeur la possibilité de racheter son bien à une date ultérieure et à un prix défini contractuellement.
Dans un contrat de portage immobilier, le vendeur pourra continuer à occuper son bien ou à le louer s’il s’agit d’un bien locatif. Il devra conclure un contrat d'occupation précaire moyennant des indemnités d'occupation (9% à 12% de rendement annuel selon le type de bien et son emplacement)
Le portage immobilier s'analyse juridiquement comme un véritable contrat de vente qui entraîne le transfert de la propriété du bien devant un notaire. La transaction s'effectue par un professionnel titulaire obligatoirement d'une carte de transaction immobilière (Loi HOGUET du 2 Janvier 1970).
QUAND UTILISER LE PORTAGE IMMOBILIER ?
Saisie immobilière avec ou sans vente judiciaire forcée, Déchéance du terme d'un prêt relais ou d'acquisition, Tous fichages Banque de France
Besoin immédiat de trésorerie personnelle (dans l'attente d'une vente de bien) et/ou professionnelle (apport de cash)
Redressement ou liquidation judiciaire Démarrage d'une nouvelle activité Droits de succession, divers impayés
Cession du patrimoine immobilier urgente
Obtention de trésorerie pour acquérir un bien immobilier
LES AVANTAGES DU PORTAGE IMMOBILIER POUR LE VENDEUR
Jouissance du bien pendant la durée du portage immobilier Priorité pour récupérer son bien à tout moment, avec un préavis de 3 mois, jusqu'à l'issue du portage immobilier (5 ans maxi)
Dès la situation financière assainie, ou projet lancé, possibilité d'emprunter pour racheter le bien vendu lors du portage immobilier
Possibilité de céder son droit de faculté de rachat
Frais de mutation minimes lors de l'exercice du droit de faculté de rachat
La vente avec faculté de rachat concerne tous les propriétaires se trouvant dans l’une des situations ci- dessus : particuliers, artisans, commerçants, professions libérales, entrepreneurs, sociétés, sociétés civiles immobilières (SCI), promoteurs immobiliers, etc...
L’opération peut être effectuée sur des biens d’habitation (maison, appartement, villa), sur des ensembles immobiliers (immeuble), sur des surfaces commerciales (bureaux, locaux industriels etc…) ou sur des terrains (dont terres agricoles).
MODE DE FONCTIONNEMENT DU PORTAGE IMMOBILIER
Utiliser la solution de portage immobilier consiste à céder un bien immobilier à un tiers (investisseurs privés ou foncière) pendant une courte période entre 12 et 60 mois. Le bien cédé permettra au propriétaire vendeur de récupérer de la trésorerie qu’il n’aurait pu obtenir par le canal bancaire. Remarque : Le prix de vente est fixé par un expert immobilier indépendant.
Pendant la période du portage immobilier :
Le propriétaire vendeur peut continuer à occuper le bien (ou le louer)
Le propriétaire vendeur doit conclure avec l’investisseur un contrat d’occupation précaire moyennant des indemnités d’occupation
Les indemnités d’occupation sont garanties par la constitution chez le notaire d'un compte séquestre approvisionné par une somme prélevée sur le prix de la vente (3 à 12 mois d’indemnité d’occupation, selon des critères qui peuvent être liés à la zone géographique du bien immobilier [liquidité du marché de l’immobilier] et du niveau de sécurité exigé par l’investisseur).
Le propriétaire vendeur peut, à tout moment, racheter le bien à un prix déterminé lors de la vente initiale.
LE CHOIX DU PORTAGE IMMOBILIER : UNE SÉCURITÉ POUR LE VENDEUR ET L’INVESTISSEUR
De nombreux propriétaires font face à des difficultés financières, les volumes étant amplifiés par la période économique contrastée : un grand volume de liquidité provenant des banques mais une sélection drastique.
Et pourtant, tous les profils (type de bien, caractéristiques et revenus du vendeur) ne peuvent pas ou ne doivent pas être proposés lors d’une opération de portage immobilier.
Nous sélectionnons scrupuleusement les demandes de portage immobilier en fonction de 3 axes essentiels :
La situation des propriétaires vendeurs : L’opération de portage immobilier doit leur permettre, systématiquement, de solutionner l’ensemble de leurs dettes en cours. Par ailleurs, l’indemnité d’occupation qu’ils devront verser à l’investisseur doit correspondre à une capacité financière actuelle (revenus des vendeurs et/ou valeur du patrimoine immobilier).
La qualité des biens immobiliers : L’emplacement, l’état du bien, son potentiel locatif sont des critères importants pour rassurer les investisseurs et s’assurer que la valeur de cession est cohérente.
L’encadrement juridique : le notaire spécialisé dans ces opérations conseille investisseurs et vendeurs. Par ailleurs, des clauses spécifiques sont incluses afin de protéger les parties en toute situation. Enfin, nous attachons une importance primordiale à l’éthique de l’opération. Autrement dit, pas de portage immobilier si le propriétaire vendeur n’a pas les capacités futures de racheter son bien.
Scénario de sortie :
Le propriétaire vendeur peut exercer la faculté de rachat prévue contractuellement à partir du 13ème mois de l’opération et jusqu’à l’expiration de cette période
(5 ans maximum).
Par ailleurs, le contrat inclut fréquemment une clause de priorité pour le vendeur sur la vente de l’immeuble. Concrètement, si le vendeur n’a pas trouvé le financement lui permettant d’exercer son droit de rachat, il peut trouver lui-même un acheteur qui se substituera à lui.
EXEMPLE : VENTE D’UN IMMEUBLE LOCATIF EN PORTAGE IMMOBILIER
Valeur vénale du bien (Estimation systématique par deux professionnels de l’immobilier dont un notaire) :
> 200 000 €
Revenu foncier annuel généré (bail en cours et déclarations de revenus fonciers du propriétaire) : (Besoin financier du vendeur : 75 000 € / dettes diverses + redressement fiscal) :
> 10 000 €
Valeur de la vente lors du portage immobilier (décote de 40% par rapport à la valeur vénale) :
> 120 000 €
Frais de notaire à la charge du vendeur (estimation) :
> - 9 600 €
Honoraires (Intermédiation, diagnostics, expertises, frais divers) à la charge du vendeur :
> - 9 000 €
Disponible net vendeur :
> 101 400 €
Indemnité d’occupation mensuelle (12% annuels du prix de cession soit 14 400€) :
> 1 200 €
Garantie placée en compte séquestre (6 mois d’indemnité d’occupation) :
> 7 200 €
L’ensemble des frais liés à la gestion locative sont à la charge du vendeur (frais d’agence, assurances).
L’ensemble des frais d’entretien du bien sont également à la charge du vendeur (dont travaux éventuels).
